楼市最大的基本面已逆转 日本化不可避免

作者：齐俊杰看财经

国家统计局上周公布了宏观经济运行情况，官方普遍都沉浸在GDP超过80万亿的喜悦中，而老百姓则大多更钟情于收入增长超过GDP增长的吐槽中，但很多人忽略了一组数据，2017年全年共出生人口1723万人，比2016年还减少63万人。人口出生率为12.43‰，与2016年相比，也在下滑。这是什么意思？就是说我们全面二孩政策推出之后，并没有阻挡人口下降这个趋势。

一开始，我们觉得人口下滑不是个事，只要放开全面生育政策，立马就会人口报复性反弹，很多小伙伴也都调侃，这是在为楼市培养新一代的接盘侠了。只要人口增长回到上升的轨道上来，那么楼市长期向好的趋势就不会改变，但我们对这个显然太过乐观了，根据2015年的预测，说我国符合全面两孩政策的家庭一共是9000万，政策红利将带来每年2000万的出生人口，但是结果却相当残酷，即使是统计的数字。之所以要说即使，就是因为在所有的人口数据里，统计局的数据是最为乐观的。乐观到很多人不愿意相信，不光是人口，甚至收入增长，经济增长，似乎都远比我们自己的实际情况乐观的多，即使是统计局的数字，2016年新增人口1786万人，当时这个数据一出所有人都傻眼了，说好的2000万呢？人家还辩解呢，这刚刚第一年，能说明什么问题，生个孩子又不比买颗白菜，怎么还不得准备准备。好！大家耐着性子等了一年，结果是1723万，不但没有丝毫增加，还减少了63万人，这铁一样的事实，当头泼了一盆冷水。

其实，我们也谈过很多次的人口问题，老齐之前就说，综合欧美日本这些发达国家的经验，一旦出生率下降，就绝无上升的可能，放在全世界整个历史上都是如此，欧洲那边已经生孩子直接发钱了都没有用，只要生活好了，进入现代化社会结构，人的生育意愿就会大幅降低。所以我们是有预期的。中国的人口下降将是一个不可逆的趋势，而且远比我们预计的要更快，估计30年后，我们将超过日本的水平。也就是说2050年，我们的人口老龄化程度将成为全球最严重的地方。在这样的大趋势下，全面二孩顶多算是舒缓，而根本起不到任何的对抗趋势的效果。北上广深杭，这些一线大城市的出生率已经比欧洲还要低了，最大的问题是大家不愿意生了，为什么不愿意生，生活压力太大，生育问题根本无解。就比如说，现在大城市有一多半都是外来人口，全都处于漂的状态。小夫妻双双打拼，还能维持一个家庭的稳定，一旦生育怎么办？1把老人接过来看孩子没地方住，买大房子根本买不起，多租一套房子生活压力都够呛。2请保姆不放心，不敢让保姆单独带孩子。3牺牲一个劳动力，回家专职带孩子，生活马上就陷入窘迫，房贷车贷还要还。4把孩子送回老家，这骨肉分离的，还真不是人干的事。所以生一个孩子很痛苦，也是大家承受的极限了，如果生2个孩子，你至少得有个100平米的三居室，家庭年收入也得稍微高一点才行。否则未来生活可能会处处碰壁。所以除了那些真心喜欢孩子的，家庭也有条件的，一般人是真心生不起了。

目前虽然中国整体出生率还没有发生特别大的问题，主要是老少边穷地区贡献的，很多贫困县贫困村，一个家庭都6789个孩子，有的都快组一个足球队了，因为那些地方还是农村，生产关系也是原始农业的，需要人力，在那些人的观念里，多生一个孩子并不用付出多少成本，反而会增加一个劳动力。所以成本收益很大，只有他们愿意生孩子，但问题是贫富差距的存在，就让大城市和农村产生人口素质断代，大城市的人口越来越少，人口老龄化越来越严重，然后农村人口不断的流向城市，这才能维持下去。就像一个企业一样，你的老员工留不住，老得进新人，重新培训，这种效率肯定相当的低。但现在看即使算上这个因素，人口也在下降了。所以结构化问题也许比总量的问题严重的多。

特别是楼市，都说短期看金融，中期看供给，长期看人口，那么现在人口出现了明显的下降趋势，而且根本不可逆，这其实已经预示了我们的楼市只有一个结局，那就是在未来的几十年里快速的日本化。年轻人生活压力大，买不起房，所以错过了生育年龄，而少生育或者不生育，人口下降反过来会在长期影响楼市的价格，各大城市内生人口根本不足以支撑高房价，那么对于未来，就只有抢人口这一条路，所以我们也看到了很多二线城市都开放了落户政策，年轻人口总量是越来越少的。所以能够坚挺的城市也会越来越少。在未来十年能够抢到人，仍然人口流入的城市，房价还能坚挺，如果不幸人口被别人抢走了，那么价格恐怕不是下跌这么简单了，极有可能跟日本一样，你根本就卖不掉。在日本我们经常能见到白发苍苍的老年人还在工作，问他为什么不退休，他们通常都会说一个理由，我还有房子要养。

齐俊杰读财报

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